Ο εξωδικαστικός Μηχανισμός (Ν. 4469/2017) είναι μία διαδικασία ρύθμισης οφειλών οι οποίες προέρχονται από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας του οφειλέτη, είτε από άλλη προσωπική αιτία απέναντι σε οποιονδήποτε πιστωτή, (εφορία, ασφαλιστικά ταμεία, δήμοι, τραπεζικά ιδρύματα, προμηθευτές κλπ). Βασικό της εν λόγω ρύθμισης είναι ότι αξιολογείται η πραγματική ικανότητα αποπληρωμής της επιχείρησης ή του επαγγελματία και βάσει αυτής διαμορφώνεται ένα πλάνο αποπληρωμής των χρεών.
Κατά τη διαδικασία του μηχανισμού εξωδικαστικής ρύθμισης αποτιμάται η πραγματική εμπορική αξία των περιουσιακών στοιχείων (κυρίως ακίνητα) του οφειλέτη από Πιστοποιημένο Εκτιμητή εγγεγραμμένο στον Κατάλογο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών. Η σύμβαση αναδιάρθρωσης οφειλών θα πρέπει να διασφαλίζει στην εξασφάλιση ότι οι πιστωτές θα λάβουν τουλάχιστον τα ποσά που θα ελάμβαναν σε περίπτωση αναγκαστικής ρευστοποίησης των περιουσιακών στοιχείων και των συνοφειλετών ή των εγγυητών.
Προκειμένου, να γίνει η αποτίμηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων για τη διαδικασία του εξωδικαστικού συμβιβασμού είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη πραγματικά στοιχεία και να υπάρχουν όσο λιγότερες παραδοχές γίνεται κατά την διαδικασία της εκτίμησης. Πιο συγκεκριμένα, μια από τις πιο ευρέως χρησιμοποιούμενες μεθόδους αποτίμησης ακινήτων είναι η Μέθοδος των Συγκριτικών Στοιχείων, σύμφωνα με την οποία ο εκτιμητής εξετάζοντας κάποια άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το υποκείμενο και κάνοντας κάποιες αναγωγές καταλήγει σ΄ ένα πόρισμα για την εμπορική αξία. Στην διαδικασία της εξωδικαστικής ρύθμισης είναι πολύ σημαντικό τα συγκριτικά στοιχεία του εκτιμητή να προέρχονται από πραγματικές αγοραπωλησίες που σημειώθηκαν κατά τη διάρκεια του τελευταίου κυρίως έτους. Επιπλέον, σε περίπτωση μισθωμένων ακινήτων είναι πολύ σημαντικό να λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό μίσθωμα που λαμβάνει ο οφειλέτης από το
ακίνητο και όχι το αγοραίο, παρά μόνο στις περιπτώσεις που αυτά τα δύο διαφέρουν κατά πολύ, χωρίς κάποια εύλογη αιτία. Επιπλέον, εξίσου σημαντικό είναι ο εκτιμητής να είναι πιστοποιημένος και από κάποιον Διεθνή Φορέα Πιστοποίησης.
Η έκθεση εκτίμησης του Πιστοποιημένου Πραγματογνώμονα αποτελεί πολύ σημαντικό στοιχείο για την αξιολόγηση της βιωσιμότητας του οφειλέτη. Ως τώρα οι περισσότερες τράπεζες διέθεταν στους φακέλους των οφειλετών εκτιμήσεις που αφορούσαν κυρίως την αξία άμεσης ρευστοποίησης των ακινήτων, η οποία είναι συχνά έως και 60% μειωμένη σε σχέση με την πραγματική αξία τους. Βέβαια, πέρα των ακινήτων αξιολογείται και το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη με την άρση τραπεζικών και άλλων απορρήτων.
Η σημασία της Μελέτης Βιωσιμότητας είναι πολύ μεγάλη καθώς είναι σημαντικό να εκτιμηθούν τα πραγματικά μελλοντικά έσοδα του οφειλέτη ώστε να διασφαλιστεί η απρόσκοπτη αποπληρωμή των δόσεων προς τους πιστωτές.
Την πρώτη ημέρα λειτουργίας της πλατφόρμας 2.400 επιχειρήσεις ξεκίνησαν τις διαδικασίες της πλατφόρμας με σκοπό την υποβολή αίτησης. Πέραν της πρώτης μέρας λειτουργίας δεν έχουν ανακοινωθεί επίσημα στατιστικά, εντούτοις αναμένεται ότι ο εν λόγω μηχανισμός αφορά έως και 400.000 επιχειρήσεις. Πρόκειται για ένα εργαλείο που στην περίπτωση που αξιοποιηθεί με σωστό τρόπο πρόκειται να δώσει νέα πνοή σε επιχειρήσεις που έχουν βρεθεί σε ιδιαίτερα δυσμενή θέση και διαφορετικά θα οδηγούνταν στο κλείσιμο.
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό, ως εκ τούτου, ο πιστοποιημένος εκτιμητής να αναλαβαίνει με ιδιαίτερη υπευθυνότητα τις υποθέσεις που του ανατίθενται και να λειτουργεί αμερόληπτα και αντικειμενικά σύμφωνα με τον κώδικα δεοντολογίας Διεθνών Οργανισμών Πιστοποίησης.
* O Παναγιώτης Μερεκούλιας είναι
Πολιτικός μηχανικός, MRECM, MRICS
Διευθυντής Τομέα Μελετών & Εκτιμήσεων της “ΔΑΝΟΣ Α.Ε., σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE”
