Μεταξύ των χωρών που πλήττονται σε µεγάλο βαθµό στην ΕΕ είναι και η Ελλάδα. Η απουσία µιας συνεκτικής πολιτικής δυσχεραίνει τη ζωή σηµαντικών τµηµάτων του πληθυσµού και προκαλεί ρήγµατα τεκτονικής µορφής, χωρίς να έχει µελετηθεί το γίγνεσθαι σε περίπτωση έκρηξης. Η Κοµισιόν είδαµε ότι παραπαίει για το θέµα αυτό, αλλά δεν παραπαίει όταν πρόκειται να γίνουν επενδύσεις σε οπλικά συστήµατα που καταβροχθίζουν τεράστια κονδύλια. Οι κοινωνικές αξίες στην ΕΕ βρίσκονται υπό ιδιότυπο διωγµό και αναµένονται δυσχερή κοινωνικά συµπεράσµατα από τη διαιώνιση λήψεως λανθασµένων αποφάσεων. Η κατάληξη είναι γνωστή. Η στέγη είναι σε κρίση και η Ελλάδα είναι στην πρώτη γραµµή του ευρωπαϊκού προβλήµατος.
Η χαµένη προσιτή κατοικία αποτελεί πλέον το νέο κοινωνικό µέτωπο της Ευρώπης µεταξύ άλλων κρατών µελών και της Ελλάδας. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το πρόβληµα είναι πλέον κοινωνικό, οικονοµικό και πολιτικό. Το Συµβούλιο της ΕΕ το περιγράφει ως πανευρωπαϊκή κρίση µε διαφορετικές εθνικές και τοπικές εκφάνσεις: αλλού κυριαρχεί η έλλειψη διαθέσιµων κατοικιών, αλλού η υπερβολική επιβάρυνση των νοικοκυριών, αλλού η παλαιότητα και ενεργειακή ανεπάρκεια του αποθέµατος, αλλού η πίεση από βραχυχρόνιες µισθώσεις και επενδυτική κερδοσκοπία1.
Ειδικότερα για την Ελλάδα, το µέτρο που δείχνει καλύτερα το βάρος για τα νοικοκυριά είναι το ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης στεγαστικού κόστους, δηλαδή οι Έλληνες που δαπανούν πάνω από 40% του διαθέσιµου εισοδήµατος για στέγη. Το 2024 στην ΕΕ το ποσοστό αυτό ήταν 8,2%. Η Ελλάδα όµως είχε το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ: 28,9%. Ακολουθούσαν µε µεγάλη απόσταση η ∆ανία, η Γερµανία, η Σουηδία και η Τσεχία2.
Η Ελλάδα είναι ειδική περίπτωση: ενώ σε µακροχρόνια σύγκριση τα ενοίκια εµφανίζονται στη Eurostat µειωµένα σε σχέση µε το 2010 λόγω της βαθιάς µνηµονιακής πτώσης, το σηµερινό πρόβληµα είναι ότι τα ενοίκια και οι τιµές ανακάµπτουν ταχύτερα από τα πραγµατικά διαθέσιµα εισοδήµατα. Έτσι, η στατιστική σύγκριση 2010-2024 δεν αποτυπώνει πλήρως την τρέχουσα πίεση στον ενοικιαστή του 2025-2026. Η πίεση αυτή είναι αφόρητη!
Η Eurostat καταγράφει ότι τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούσαν κατά µέσο όρο 36% του διαθέσιµου εισοδήµατος για στέγη το 2024, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, έναντι 19% του µέσου όρου της Ένωσης. Αυτό το ποσοστό οξύνεται για τα διαµερίσµατα στην Αθήνα όπου καταντούν απρόσιτα σε σχέση µε τους µέσους µισθούς, αφού φθάνουν κατά µέσο όρο το 57% των µισθών αυτών3!
Επιπλέον, η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει ότι το 2024 το 28,9% του πληθυσµού είχε υπερβολική επιβάρυνση στεγαστικού κόστους, ενώ το 2025/2026 η αντίστοιχη πρόσφατη δηµοσίευση δίνει 26,4% για το σύνολο, 82,6% για τον φτωχό πληθυσµό και 12,7% για τον µη φτωχό πληθυσµό. ∆ηλαδή το πρόβληµα ξεκινά από τους ευάλωτους, αλλά δεν περιορίζεται πλέον µόνο σε αυτούς4.
Στη χώρα µας το πρόβληµα συγκεντρώνεται κυρίως σε τέσσερις κατηγορίες περιοχών.
• Στο λεκανοπέδιο Αττικής, ιδίως το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, τα βόρεια προάστια και ο Πειραιάς. Τα στοιχεία αγοράς µεσιτικών γραφείωνγια το γ΄ τρίµηνο 2025 δείχνουν ότι τα υψηλότερα ζητούµενα ενοίκια εντοπίζονταν στα νότια προάστια της Αθήνας, στις Κυκλάδες, στα βόρεια προάστια, στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά5.
• Για τη Θεσσαλονίκη η Τράπεζα της Ελλάδος6 καταγράφει ότι το δ΄ τρίµηνο 2025 οι τιµές διαµερισµάτων αυξήθηκαν ετησίως κατά 5,9% στην Αθήνα, 8% στη Θεσσαλονίκη, 10,5% στις άλλες πόλεις και 8,6% στις λοιπές περιοχές. Για το σύνολο του 2025 η αύξηση ήταν 6,2% στην Αθήνα, 9,6% στη Θεσσαλονίκη, 9,8% στις άλλες πόλεις και 8,8% στις λοιπές περιοχές.
• Στις τουριστικές περιοχές και ιδίως στις Κυκλάδες και την Κρήτη, τα νησιά µε ισχυρή εποχική ζήτηση και περιοχές µε υψηλή συγκέντρωση βραχυχρόνιων µισθώσεων7 έχει µειωθεί η διαθεσιµότητα κατοικιών.
• Στις φοιτητικές πόλεις και στις πόλεις µε συγκέντρωση νέων εργαζοµένων, όπως Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Ιωάννινα και άλλες πανεπιστηµιακές έδρες, µεταξύ άλλων το πρόβληµα δεν είναι µόνο το ύψος του ενοικίου αλλά και η έλλειψη µικρών διαµερισµάτων, η εποχική τουριστική χρήση και η αύξηση ζητούµενων τιµών σε περιοχές κοντά σε συγκοινωνίες και πανεπιστήµια.
Από τα παραπάνω συνάγεται ότι δεν υπάρχει σχεδιασµός στην Ελλάδα, αλλά ίσως υπάρχει δέσµη µέτρων, αντί για ένα ολοκληρωµένο σύστηµα κοινωνικής κατοικίας δυτικοευρωπαϊκού τύπου.
Μελέτη του ευρωπαϊκού οργανισµού «Housing Europe8» για την Ελλάδα επισηµαίνει ότι η χώρα αποτελεί εξαίρεση επειδή ουσιαστικά δεν διαθέτει κοινωνική ενοικιαζόµενη κατοικία, πέρα από περιορισµένα πιλοτικά προγράµµατα.
Τα βασικά ελληνικά εργαλεία σήµερα, όπως είναι τα προγράµµατα «Σπίτι µου ΙΙ», «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», Κοινωνική αντιπαροχή και αξιοποίηση δηµόσιων ακινήτων, Περιορισµός βραχυχρόνιων µισθώσεων σε επιβαρυµένες ζώνες, Πιλοτικές κοινωνικές κατοικίες και ανακαινίσεις συνιστούν αυτό που είπαµε «δέσµη µέτρων».
Το κρίσιµο ερώτηµα, όµως, είναι αν αυτά τα µέτρα αρκούν. Η απάντηση είναι µάλλον όχι ακόµη. Το ελληνικό πρόβληµα έχει τρεις βαθιές αιτίες:
• χαµηλά εισοδήµατα σε σχέση µε τα ενοίκια,
• περιορισµένη νέα προσφορά κατοικιών µετά από δεκαετή κρίση, και
• µεγάλη πίεση από τουρισµό, βραχυχρόνιες µισθώσεις και επενδυτική ζήτηση.
Εποµένως, ο σχεδιασµός θα κριθεί από το αν θα αυξήσει πραγµατικά τη µακροχρόνια προσφορά κατοικιών και όχι µόνο τη ζήτηση µέσω επιδοτούµενων δανείων.
Στη χώρα µας το πρόβληµα επικεντρώνεται στο υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής υπερεπιβάρυνσης στην ΕΕ. Η βραχυχρόνια µίσθωση είναι σοβαρός επιταχυντής της κρίσης σε συγκεκριµένες περιοχές, αλλά δεν είναι η µόνη αιτία. Η ρίζα είναι η ανισορροπία ανάµεσα σε προσφορά, εισόδηµα, τουριστική/επενδυτική ζήτηση και θεσµική αδυναµία παραγωγής προσιτής κατοικίας.
1. https://www.consilium.europa.eu/media/zjnju4uw/art_europe-housing-crisis.pdf
2. https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?etrans=es&title=Living_conditions_in_Europe_-_housing
3. https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025
4. https://www.statistics.gr/documents/20181/362d0856-c230-9bd3-3f62-a7a0fa42ac4f?utm_source
5. https://en.spitogatos.gr/blog/real-estate-market-greece-q3-2025
6. https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=2a82cf07-3bea-4bbd-9cf7-e982f1cebb2f
7. https://www.consilium.europa.eu/media/zjnju4uw/art_europe-housing-crisis.pdf?utm_campaign=ART+-+Europe+housing+crisis&utm_id=11561&utm_medium=email&utm_source=brevo
8. https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/greece_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital-1.pdf
